【财新网】（记者 黄凯茜）高盛私人财富管理中国区副主席哈继铭在12月3日举行的“第七届财新峰会”上表示：“今年增长6.5%以上的大局已定，所以看到了调控。但是调控能持续多久要打问号，如果明年经济下滑，调控还会这么坚定吗？”他还兼任高盛私人财富管理中国区首席投资策略师。
哈继铭认为，除非经济的其他方面能有突飞猛进的增长，不然缺了房地产和基建是不可能保6.5%以上的增长。“过去也调控，但也还是松一松紧一紧。”
在回顾今年国内经济增长和房地产行业变动的情况时，哈继铭表示，中国今年前三季度经济增长速度还是比较理想的，达到6.7%，但是房地产和基础设施在当中占到很大作用，直接的作用就能达到2.3%，如果算上下游相关行业，加起来的作用会更大。“所以，扣除了狭义的来自房地产和基建贡献，经济增长只有4.4%，也就是说，如果没有房地产和基建的大力拉动，今年经济增长要想达到6.5%是不可能的。”
哈继铭进一步表示，房地产和基建是相关的，如果房地产下来之后，土地收入增长就会放缓，搞基建的资金就不能得到到保障，而地方政府财政收入相当大的一部分收入来自土地收入。
哈继铭还从人民币汇率因素方面解释了此轮房价上涨的原因。他表示，2014年以来房地产是相对平稳的，有些地方还很低迷。为什么2015年之后开始涨起来？因为去年8月人民币突然贬值，所以大家需要寻找其他的途径让储蓄保值增值。
“当然最直接的途径是买美元，但会让外汇储备下降，会加剧宏观经济风险。所以地方政府就顺水推舟，甚至主动的把房地产鼓捣起来，”哈继铭总结称：这能起到所谓的“一石三鸟”的作用：第一稳增长，第二放缓资金流出的速度，第三实现了财富从家庭的手中通过土地转让的方式，向地方政府和财政转移的过程。
“这就是居民加杠杆，帮助企业去杠杆，帮助地方房地产去库存。但是我们的政策往往是在经济增长速度放缓的时候，想增长想的比较多，但一旦经济稳下来，增长速度加快，又要防风险，我们正处在防风险的风口浪尖上，明年年中或者下半年，政策会不会又有转变呢？如果有改变，一线城市的房价还会涨。”哈继铭说。
“但这并不代表这就是合理的。”据他测算，如果把世界各国城市的房地产价格和居民收入进行对比，即房价收入比，多少年的收入可以买一套小户型房子：最便宜的是东京，8倍；纽约和伦敦，十几倍，香港20倍，北京和上海是25倍到30倍，深圳接近40倍。要看房地产价格和收入的话，中国的一线城市是世界最贵的。
但是为什么不同的城市表现迥异？“因为城镇化的因素，人们更愿意去有发展、就业机会、有好的社会保障的城市生活和工作。”哈继铭称，从人口数量变化来看，越是大城市人口增长越快，二三线还可以，四线城市不增长甚至减少。
但是有许多开发商和地方官员都想发展本地经济，但没有预见到未来人口变化情况，老龄化和迁移趋势，为了地方经济的增长过度投资房地产，“到今天回头来看，需求没有这么强劲，这就我们看到越大的城市涨得越快。”哈继铭说。
