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哈继铭:房地产调控能持续多久要打问号

2016年12月03日 20:26 来源于 财新网
哈继铭认为,除非经济的其他方面能有突飞猛进的增长,不然缺了房地产和基建是不可能保6.5%以上的增长。“过去调控也是松一松紧一紧”
2016年12月3日,第七届财新峰会,高盛私人财富管理中国区副主席哈继铭。图/财新记者 陈亮 陈玮曦

  【财新网】(记者 黄凯茜)高盛私人财富管理中国区副主席哈继铭在12月3日举行的“第七届财新峰会”上表示:“今年增长6.5%以上的大局已定,所以看到了调控。但是调控能持续多久要打问号,如果明年经济下滑,调控还会这么坚定吗?”他还兼任高盛私人财富管理中国区首席投资策略师。

  哈继铭认为,除非经济的其他方面能有突飞猛进的增长,不然缺了房地产和基建是不可能保6.5%以上的增长。“过去也调控,但也还是松一松紧一紧。”

  在回顾今年国内经济增长和房地产行业变动的情况时,哈继铭表示,中国今年前三季度经济增长速度还是比较理想的,达到6.7%,但是房地产和基础设施在当中占到很大作用,直接的作用就能达到2.3%,如果算上下游相关行业,加起来的作用会更大。“所以,扣除了狭义的来自房地产和基建贡献,经济增长只有4.4%,也就是说,如果没有房地产和基建的大力拉动,今年经济增长要想达到6.5%是不可能的。”

  哈继铭进一步表示,房地产和基建是相关的,如果房地产下来之后,土地收入增长就会放缓,搞基建的资金就不能得到到保障,而地方政府财政收入相当大的一部分收入来自土地收入。

  哈继铭还从人民币汇率因素方面解释了此轮房价上涨的原因。他表示,2014年以来房地产是相对平稳的,有些地方还很低迷。为什么2015年之后开始涨起来?因为去年8月人民币突然贬值,所以大家需要寻找其他的途径让储蓄保值增值。

  “当然最直接的途径是买美元,但会让外汇储备下降,会加剧宏观经济风险。所以地方政府就顺水推舟,甚至主动的把房地产鼓捣起来,”哈继铭总结称:这能起到所谓的“一石三鸟”的作用:第一稳增长,第二放缓资金流出的速度,第三实现了财富从家庭的手中通过土地转让的方式,向地方政府和财政转移的过程。

  “这就是居民加杠杆,帮助企业去杠杆,帮助地方房地产去库存。但是我们的政策往往是在经济增长速度放缓的时候,想增长想的比较多,但一旦经济稳下来,增长速度加快,又要防风险,我们正处在防风险的风口浪尖上,明年年中或者下半年,政策会不会又有转变呢?如果有改变,一线城市的房价还会涨。”哈继铭说。

  “但这并不代表这就是合理的。”据他测算,如果把世界各国城市的房地产价格和居民收入进行对比,即房价收入比,多少年的收入可以买一套小户型房子:最便宜的是东京,8倍;纽约和伦敦,十几倍,香港20倍,北京和上海是25倍到30倍,深圳接近40倍。要看房地产价格和收入的话,中国的一线城市是世界最贵的。

  但是为什么不同的城市表现迥异?“因为城镇化的因素,人们更愿意去有发展、就业机会、有好的社会保障的城市生活和工作。”哈继铭称,从人口数量变化来看,越是大城市人口增长越快,二三线还可以,四线城市不增长甚至减少。

  但是有许多开发商和地方官员都想发展本地经济,但没有预见到未来人口变化情况,老龄化和迁移趋势,为了地方经济的增长过度投资房地产,“到今天回头来看,需求没有这么强劲,这就我们看到越大的城市涨得越快。”哈继铭说。

责任编辑:安丽敏 | 版面编辑:李丽莎
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