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苏鑫:中国商业地产亟待REITs推出

2016年12月03日 19:57 来源于 财新网
“调控新政的本质到底是让住宅重新回到居住属性。”苏鑫称,未来要靠提高附加值来赚取利润,具体方式是金融和互联网。”
2016年12月3日,在第七届财新峰会上,商业地产投资基金高和资本合伙人苏鑫“楼市调控与掘金”论坛上发表看法。图/财新记者 陈亮 陈玮曦

  【财新网】(记者 黎慧玲)“开发商和资本都在呼唤REITs(房地产信托投资基金)出来,最大的好处是老百姓不再炒房子,而可以投资更稳定的可流动资产,分享城市红利增长的产品。”商业地产投资基金高和资本合伙人苏鑫12月3日在财新峰会“楼市调控与掘金”论坛上表示,REITs的出现会对商业地产产生巨大的影响。

  在市场和政策的双轮作用下,今年的房地产市场令人眼花缭乱,市场普遍关注房价接下来是涨是跌,财新峰会的房地产论坛听众爆满。

  苏鑫主要讨论商业地产领域。“商业地产价格会上涨,中国的钱太多,没有更好的投资渠道。但是,从市场的理性发展角度来说,还是应该通过租金的上涨去实现。”苏鑫称,商业地产资本属性极强,需要金融创新,REITs的出现肯定会对这个行业有巨大的影响。

  “我很多开发商的朋友认为,今年的调控和历年调控没什么两样。我认为错了。”苏鑫认为,传统的房地产开发模式将被颠覆,依赖土地和资金的这个行业将转到以服务为主导,工具是金融和互联网,方向是城市更新。

  “房地产行业已经有制造业变为服务业,传统的开发模式能不能持续。”苏鑫表示,房地产30年一直是制造业,靠钱和土地来赚取利润。目前,中国四个一线城市房地产总市场加起来已经达到全全国房地产总市值70%。未来 30年将会变成服务模式,传统的“高利润高杠杆高周转”三高模式,,市场给“三高魔火”相应从土地、资金、政策沷了“三盆水”。

  “调控新政的本质到底是让住宅重新回到居住属性。”苏鑫称,未来要靠提高附加值来赚取利润,具体方式是金融和互联网。”

  苏鑫称,从商业地产角度来看,这种转型充斥着很多机会,主要是城市更新和证券化。

  城市更新将开启万亿的新市场。政策已经看到了机会,深圳和上海已经出台城市更新管理办法。城市更新能实现多方共赢。政策通过城市更新带来更多产业,增加了税收。对居民,投资者也能赚到了更多利润,

  国外经验可验证这种趋势,成熟发达国家很久以前已经没有大型开发公司了,大型资本在从事城市更新。

  证券化能解决商业地产的存量问题。中国商业地产存量巨大,但传统的金融支持产品太单一。“国内的主要问题是商业地产当抵押品而不是经营品,不关注现金流,导致租金回报底,长期资金不可能去投资它。”苏鑫在论坛上表示,证券化能让杠杆真正实现,形成正的投资回报。当开发商真正关注商业地产的本质——运营,把现金流做好,长期资本就会进来。

责任编辑:安丽敏 | 版面编辑:刘潇
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