【财新网】（见习记者 黄姝伦）“到了城镇化下半场，必须要创新城镇化开发模式，从政府主导，到用市场化的手段推进。”国开东方城镇发展投资有限公司总裁王军12月3日在第七届财新峰会分论坛“城镇化进入下半场”上表示。
王军表示，当前的城镇化比较显著的问题是土地城镇化快于人口的城镇化，地方过度依赖土地财政，“作为一个城镇化开发的企业，在多年城镇开发实践中，我们体会最深的是，要运用市场化手段处理好土地、资本、产业、人口这四个要素的关系”。
他认为，如果关系处理得当，城镇土地就能够吸引资本、产业、人口的聚集，使人们能够宜居、宜业，城镇化将健康可持续。如果关系处理得不好，土地快速开发，没有人口的聚集，就很容易形成鬼城，“这样的情况在很多地方已经出现了”。
王军提出，城镇化与传统房地产开发最大的区别，就是“城镇化是做地产，而不是做房产”。做地产的核心是区域的整体价值提升，要用产业资源去支撑一座新城，“其中的关键是，创新与政府的合作模式与投融资模式，解决政府负债与长远动力的问题”。
论坛上，王军介绍了国开东方城镇发展投资公司（下称国开东方）在丰台区和房山区政府授权下，对青龙湖区域做的整体开发项目。通过企业与政府合作分工和投融资模式创新，“政府只出政策但不花一分钱，完全由市场化平台进行投资，解决了城镇发展的资金问题。”王军说。
另一方面，王军认为，城镇运营商的运营模式核心是，通过搭建城镇开发战略资源联盟，筛选出城镇开发相关的各个环节、细分板块中，若干国内外一流的产业资源和运营机构，形成城镇开发的集团军，共通参与新城区的规划、建设和运营。
同时，如何让农民更多参与和分享城镇化收益亦十分重要。他着重介绍了国开东方在房山区开发的“市民农庄”项目。
“其实农民手里是有资源的，但是目前的政策、商业模式，没有办法把农民的资源变成资本，实现财富的增值。”王军表示，国开东方通过搭建与农民利益相结合的市场化开发平台，高标准安置农民，并利用集约出的宅基地和农村集体建设用地建设市民农庄，发展各类产业，以此吸引城市有钱有闲阶层下乡。
他表示，城乡人员双向流动带动各生产要素向农村聚集。“现在农村发展主要是缺人、缺钱、缺模式，我们这个模式比较好地解决了城乡发展一体化的问题。”
王军也提出了作为城市运营商，国开东方在整体区域开发中遇到的一些问题。
他表示，实际操作中，“规划和规划的执行部门，包括开发的管理部门是脱节的，到了开发企业层面，面对各个层级累积的要求和约束，无法有效实施。城镇基础设施建设普遍存在条块分割，无法统一。我们整合和协调各方面的条线工作费时费力，困难重重”。
