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廖岷委员:建议成立国家房地产抵押贷款买卖公司

2015年03月05日 13:13 来源于 财新网
上海银监局局长廖岷的两会提案引入了马来西亚国家按揭公司颇为受到好评的案例,建议相关部门研究中国组建国家房地产抵押贷款买卖公司的可能性

  【财新网】(记者 曹文姣)房地产风险正在成为切切实实的忧患。2014年的中央经济工作会议多次提及信贷资金过度向房地产行业集中,会进一步增加资产期限错配,加大银行体系流动性风险,增加金融体系脆弱性。

  全国政协委员、上海银监局局长廖岷认为房地产风险是国际共性问题,对此,各国应对措施不一。他在今年两会的提案中建议,除已开通的资产证券化渠道外,成立国家按揭公司,也是活跃房地产抵押贷款二级市场,缓解金融资产期限错配,支持房地产市场健康可持续发展的有效途径。这方面,马来西亚国家按揭公司(Cagamas Berhad)的成功实践经验值得中国借鉴。

  廖岷指出,当前,金融领域的资产错配程度还在加剧,“贷长”问题突出。2014年,全国短期贷款及票据融资余额同比少增0.68万亿元,而中长期贷款余额同比多增2.53万亿元;据估算,存贷款加权平均期限差从2006年的1.87年扩大到2013年的2.87年。其中,房地产贷款的继续集中是主要原因之一。2014年前11个月,全国银行业27%的增量贷款投向了房地产领域,上海银行业这一比重则达到了40%。从基础条件看,建立二级市场的深度已有保证。2014年11月末,全国房地产贷款余额达17.1万亿元,其中个人购房贷款余额达11.36万亿元,占同期金融机构人民币各项贷款余额的14.03%,与2013年GDP的比重也达到了20%。

  如何能够盘活房地产贷款,发达国家和发展中国家各有尝试。

  发达国家的住房按揭贷款资产证券化主要有美国的“房利美”、“房地美”模式和德国的“潘德布雷夫债券”(Pfandbrief)模式。

  美国模式中,“两房”作为政府赞助企业(GSEs),将按揭贷款打包为无追索权的债务抵押债券,再出售给市场投资者。“两房”自1992年起进入次贷市场,次贷危机爆发后被美财政部接管。“两房”为保持市场份额而不断降低收购贷款标准,是导致其陷入危机的直接原因。“两房”实为私营,却拥有政府隐性担保,极易引起道德风险。近年来,随着美国经济的复苏,“两房”开始重新掌控其国内房地产市场,再次引发相关争议。

  廖岷认为,以马来西亚国家按揭公司为代表的发展中国家的经验更值得借鉴。

  马来西亚1986年12月开始组建国家按揭公司,1987年10月正式运营,逐渐形成三种商业模式。

  一是流动性模式,也称有追索权模式。国家按揭公司向按揭贷款发起人购买带追索权的资产,并发行公司债进行匹配,通过释放流动性解决期限错配问题,引导金融机构以可承受的成本发放更多的住房贷款,流动性的提供一般为7个工作日。金融机构还可借此对冲利率风险,通过资产掉期互换等减少负利差。

  二是证券化模式,也称无追索权模式。国家按揭公司所在集团的SPV(Cagamas MBS)向贷款发起人购买无追索权的资产,归入资产池并发行证券化产品。除融资功能外,此模式使住房贷款发起人可以转移信用风险、利率风险等,完全释放资本,提高资产回报率和风险权重资本回报率。相比其他资产证券化产品动辄2-3个月的发行期,该模式流程只需3个星期。

  三是按揭担保模式。此模式起源于2007年国家按揭公司与香港按揭公司设立的合资企业,为住房贷款提供小于或等于承保责任的“第一损失”保障,为金融机构转移部分信用风险,释放部分资本,提高资本充足率,有效管理资产组合的集中度风险。2011年起,国家按揭公司开始以此模式配合马来西亚政府的35岁以下公民首套房置业政策。

  多年来,国家按揭公司有效化解了马来西亚住房金融服务中的资产期限错配问题,在亚洲金融危机、次贷危机中为其国内金融机构提供了充足的流动性支持,有效维护了该国金融体系的稳定,得到世界银行和亚洲开发银行的高度肯定。至2013年底,国家按揭公司累计在其国内二级市场提供住房按揭再融资349亿美元,涉及180万户住宅。马来西亚的一级住房按揭贷款市场规模也从1989年的69亿美元增长到2013年的1167亿美元,约GDP的39%,为东亚地区比重最高的国家之一(新加坡44%,中国20%,泰国17%)。

  廖岷分析,马来西亚国家按揭公司成功,有多方面的原因。一是合适的股权架构。该公司由国家持股20%,多家商业银行持股71%,多家投资银行持股9%,董事会主席及成员分别由国家及各小股东指派。辅佐国家经济金融战略的是其主要使命。特殊的身份还可为其随时获得央行91亿美元的日内信用工具的支持。

  二是优良的基础设施环境。马来西亚的土地买卖和监管体系相当发达,房地产登记及权利变更规则清晰。政府还给予公司诸多优惠措施,如豁免印花税及债券的发行前审批、对金融机构卖出贷款所得资金免除法定准备金及流动性监管要求、将其公司债定义为1类流动性资产以满足购买者的合规需要等。

  三是秉持高标准的风险管理水平。国家按揭公司有追索权模式下90%的交易对手都具有AA级以上信用评级,对无追索权模式下按揭贷款人的风险管理也非常出色。同时,遵循严格的资金配比政策,对购入贷款均以相当规模、期限的债券进行配对。至2013年末,该公司所持贷款的不良率为0.6%,远低于该国商业银行1.53%的平均水平。

  此外,先行开展有追索权业务以防范道德风险,在二级按揭贷款市场框架下向国外投资者出售债券,收购贷款类型逐渐多元化等,也是其获得成功的部分原因。

  廖岷建议相关部门研究中国组建国家房地产抵押贷款买卖公司的可能性。该公司可先行尝试有追索权模式,待时机成熟后再成立SPV开展无追索权模式,并争取各项豁免政策。由此进一步推动中国房地产抵押贷款二级市场的发展,提高长期债券与长期贷款的匹配程度,缓解商业银行房地产贷款占比较多导致的资产期限错配风险,使之成为化解中国房地产信贷风险,支持房地产市场健康可持续发展的又一重要制度安排和创新。

责任编辑:陈慧颖 | 版面编辑:王永
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