【财新网】(记者 汪苏)“从地方实践来看,如果放开竞买人限制,市场真正建立起来,是能够实现城乡土地同地同权同价的改革预期的。”中国土地勘测规划院地政研究中心主任唐健12月19日在第五届财新峰会上表示,地方已经走出一条路子。
唐健近年来在多地进行了集体建设用地入市的调研。她举贵州湄潭为例。湄潭县是中国农村土地制度改革的先驱,最早实行了农地“增人不增地、减人不减地”,后来又成为首批全国农村改革试验区。2010年开始,湄潭县在湄江镇核桃坝村和黄家坝镇官堰村开始第四轮农村改革试验。此轮改革重点就是集体建设用地,其中包括宅基地的交易。湄潭县通过几年探索,形成一套体系,步子也逐步迈大。
唐健介绍,黄家坝镇实行了以村委会为主体的“招拍挂”,将增减挂钩结余指标中的23亩集体建设用地使用权进行公开拍卖,每宗地占地120平方米,规划为“下面商、上面住”的商住综合楼。
23亩地分三期拍卖。第一次拍卖,当地比较谨慎,仅将购买人限为村内,有50余人报名参加竞买,成交价在350元/平方米至1270元/平方米,竞买人获得50年使用权。
“有了第一次的成功经验,当地发现集体土地市场有很强烈的需求”,第二次就步子更大,不再有地域、身份限制,所有自然人都能买,集体经济组织界限被打破。放开身份限制后,成交价最高至2750元/平方米,最后购买者中本镇域村民有20余户,外来经商户有14户。第三次,当地拿出区位更加优越的一块地,最高成交价达到2950元/平方米。土地使用权获得者几乎都是外来经商人员。
“已经基本和国有土地同地同权同价了。”唐健说。村委会将1400万元收益全部用于基础设施建设。
不过,唐健指出,湄潭的实践提出了怎样界定经营性集体建设用地以及如何确定可入市土地的问题。
有观点认为,经营性集体建设用地仅指原乡镇企业用地。但唐健介绍,像湄潭这样的农业县,没有区位优势,没有发展工业的有利条件,集体经营性建设用地非常少,仅占农村集体建设用地的2%。而这2%中细分一下,原乡镇企业用地占64%,表现为“商铺、旅馆、餐饮、农家乐、小作坊”等的经营性商住用地占42%。
“如果把集体经营性建设用地的内涵和外延界定得非常死、特别小的话,我觉得可能并不符合现在地方普遍需求。”
唐健认为,应该更多到农村一线去做调研,“地方在各自的实践中已经走出了这样一个路子。”
她认为,湄潭在中西部地区具有代表性。存量集体经营性建设用地主要在东部,中西部非常少。中央在制定土改方案时,不仅要考虑到发达地区,更要考虑到广大的中西部地区。在中西部地区,应和宅基地入市结合起来,做集体建设用地入市改革。
如需转载,请注明来源财新网